우리 집 발코니 확장, 합법일까

요즘 집을 보러 가면 열에 아홉은 확장된 집입니다. 거실이 창까지 시원하게 트여 있고, 방들도 발코니 자리까지 넓어져 있죠. 인테리어 상담에서도 가장 먼저 나오는 질문 중 하나가 확장 여부고요. 그런데 이 확장에 법이 붙어 있다는 것, 그 법이 무엇을 요구하는지 아는 분은 드뭅니다.

법이 붙는 이유는 발코니가 원래 하던 일 때문입니다. 발코니는 두 가지 일을 하던 공간이었어요. 하나는 바깥 공기와 실내 사이의 완충재, 다른 하나는 불이 났을 때 현관이 막히면 버티며 구조를 기다리는 자리. 확장은 이 둘을 없애는 공사입니다.

그래서 2005년 12월 2일, 확장을 합법으로 만든 건축법 시행령 개정은 조건을 붙였습니다. 없어진 역할을 대신할 장치를 갖추라는 것. 대피공간과 방화판이 그 장치입니다. 발코니 한쪽에 유독 무거운 철문이 달린 집이 있다면, 그 문이 바로 대피공간의 출입문입니다.

우리 집도 확장이 되는지, 된다면 무엇을 갖춰야 하는지가 궁금해서 찾아오시는 분들이 많습니다. 답은 불이 났을 때 어디로 피하느냐에 따라 갈립니다. 이미 대피공간이 있는 아파트, 경량벽체가 있는 아파트, 경량벽체가 없는 아파트, 대피공간 의무가 없는 집. 이 넷 중 하나이고, 유형마다 확장할 때 해야 할 것이 정해져 있습니다. 감지기와 방화판, 구조안전확인서처럼 유형과 상관없이 조건에 따라 붙는 것은 따로 정리하도록 하겠습니다.

유형별 정리. 현행 법령을 바탕으로 직접 그린 자료입니다.

유형 1은 이미 대피공간이 있는 아파트입니다. 2005년 12월 이후 허가받은 아파트가 여기 해당하는데, 확장을 전제로 지은 집이라 대피공간이 있고 스프링클러도 대개 발코니까지 나와 있습니다. 2010년 이후 허가받은 신축에서는 발코니 바닥에 해치를 내고 접이식 사다리로 아래층에 내려가는 하향식 피난구가 대피공간을 대신하는 경우가 많은데, 이 역시 확장할 때 그 자리를 지켜야 하는 피난시설입니다. 준비물이 갖춰져 있으니 행위허가와 사용검사 절차만 밟으면 됩니다.

유형 2는 경량벽체가 있는 아파트입니다. 1992년 7월 이후 지은 아파트 중에는 발코니에서 옆집과 맞닿은 벽이 발로 차면 뚫리는 경량벽체(소방서에서는 경량 칸막이라고 부릅니다)로 된 집이 많고, 법은 이 벽을 대피공간의 대체 시설로 인정합니다. 불이 나면 그 벽을 뚫고 옆집으로 피하라는 뜻이라 대피공간을 따로 만들지 않아도 됩니다. 다만 연도만 보고 짐작하면 안 됩니다. 같은 시기에 지은 아파트라도 경량벽체 없이 지은 단지가 있고, 발코니에 완강기가 있다고 해서 대피공간이 면제되는 것도 아닙니다. 완강기는 소방법의 피난기구라 별개 의무이고, 대피공간을 대신할 수 있는 것은 경량벽체와 피난구, 하향식 피난구뿐입니다. 발코니에서 옆집 쪽 벽을 직접 확인해보세요. 최종 판단은 행위허가 심사에서 받습니다. 경량벽체가 있으면 확장할 때 할 일은 그 벽을 살려두는 것 하나입니다.

유형 3은 경량벽체가 없는 아파트입니다. 4층 이상 세대 중 계단이 하나이면서 경량벽체가 없는 집으로, 대피공간을 새로 만들어야 하는 유형입니다. 대피공간은 세대별로 만들면 바닥면적 2제곱미터 이상, 옆집과 공동으로 만들면 3제곱미터 이상이 필수 요건이고, 발코니 한 곳의 일부를 내화벽으로 구획하고 방화문을 달아 만듭니다.

유형 4는 대피공간 의무가 없는 집입니다. 3층 이하 세대는 소방 사다리와 창으로 구조가 가능하다고 보고, 계단이 둘인 복도형과 타워형은 피할 길이 이미 둘이라 대피공간 의무가 없습니다. 연립과 다세대주택(빌라)도 대피공간 의무가 없는데, 건물 자체가 4개 층 이하라 3층 이하 세대와 같은 논리입니다. 대피공간 대신 이 집들을 지키는 것이 완강기입니다. 소방법은 3층부터 10층까지 세대마다 완강기 같은 피난기구를 두도록 정하고 있어서, 창으로 구조를 기다리거나 완강기로 내려가는 것이 이 유형의 피난 방법입니다. 연립과 다세대(빌라)는 허가 절차가 아파트와 달라 관할 구청 확인이 먼저입니다.

유형과 상관없이 조건에 따라 붙는 것이 둘 있습니다. 스프링클러가 없거나 발코니가 살수범위에 들지 않는 2층 이상 세대는 발코니에서 불이 나도 감지할 장치가 없으니 감지기를 추가하고, 아래층 불이 창을 타고 번지지 않게 방화판을 답니다. 구축 아파트 대부분이 여기 해당하고, 1층은 면제입니다. 창턱을 포함한 바닥판 두께가 이미 90센티미터 이상인 집도 그 난간벽 자체가 방화판 역할을 하므로 방화판은 면제됩니다. 그리고 1992년 6월 이전에 건설 승인을 받은 단지는 어느 유형이든 허가 서류에 건축사나 구조기술사의 구조안전확인서가 추가됩니다. 건설 승인은 단지를 짓기 전에 받는 것이라 준공보다 몇 년 앞서니, 대략 1990년대 초중반 이전에 준공된 단지가 해당합니다.

경량벽체를 살리는 것은 유형 2의 조건입니다. 벽체를 추가해 조적이나 콘크리트로 막으면 대피공간 면제의 근거가 사라지고, 앞에 붙박이장이나 큰 가구를 두면 소방시설법이 금지하는 피난시설 장애물이 됩니다. 그 벽은 우리 집만이 아니라 옆집의 탈출구이기도 합니다. 마감은 발로 뚫리는 얇은 구성으로만 하고, 소방서가 배포하는 경량 칸막이 표지를 붙여 식구들에게 위치를 알려주세요.

대피공간 세트는 유형 3의 준비물입니다. 출입문은 60분+ 방화문으로, 거실 쪽에서만 열 수 있고 대피공간을 향해 열리는 밖여닫이에 대피공간 표지판을 답니다. 벽은 1시간 이상 내화성능의 내화구조로 구획하고, 벽과 천장과 바닥의 마감은 준불연이나 불연재료를 씁니다. 바닥도 포함이라 기존 발코니 타일을 그대로 두는 것이 정석이고, 마루나 장판처럼 타는 재료는 쓸 수 없습니다. 대피공간은 바깥 공기에 개방되어야 하고, 창을 두는 경우 폭 0.7미터, 높이 1.0미터 이상의 열리는 창이어야 합니다. 이 크기 조건은 그 창이 연기가 빠지고 밖에서 구조대가 들어오는 개구부이기 때문입니다. 대피공간은 탈출구가 아니라 1시간 이상 버티며 구조를 기다리는 공간입니다. 정전에 대비해 휴대용 손전등을 비치하거나 비상전원이 연결된 조명을 설치하고, 보일러실이나 창고처럼 대피에 방해되는 용도로 쓰면 안 되며, 에어컨 실외기를 두려면 불연재료로 구획하고 그 면적은 대피공간 면적에서 뺍니다. 짐을 쌓아두는 집이 많은데, 대피공간은 비워두세요.

대피공간 출입문으로 설치한 갑종방화문(현행 명칭 60분+ 방화문). 문틀 둘레를 폼으로 채우고 수평을 잡습니다. 사진 제공: 페어피스.

감지기와 방화판은 유형과 상관없이, 스프링클러가 없거나 발코니가 살수범위에 들지 않는 2층 이상 세대에 필요합니다. 발코니의 불을 감지할 장치가 없으니 자동화재탐지기를 달고, 아래층 불이 창을 타고 올라오지 않게 발코니 끝에 바닥판 두께를 포함해 90센티미터 이상의 방화판을 설치합니다. 90센티미터에 바닥판 두께가 포함되어 있어서, 슬래브 두께를 빼면 실내 바닥에서 보이는 높이는 그보다 낮습니다.

방화판 설치 전 발코니 끝에서 치수를 재는 모습. 사진 제공: 페어피스.

난간 안쪽에 설치된 유리 방화판. 사진 제공: 페어피스.

완강기가 발코니에 있는 집은 확장할 때 그 자리를 지켜야 합니다. 3층부터 10층 세대에 있는 완강기는 법정 피난기구라 치우거나 가구로 가리면 피난시설 장애가 되고, 위치를 옮겨야 한다면 소방 쪽 확인이 먼저입니다.

창호 기준은 모든 유형에 해당합니다. 확장 시 발코니 창호는 건축물의 에너지절약설계기준에 맞아야 하는데, 서울과 고양이 속한 중부2지역 공동주택의 외기 직접 창 기준은 열관류율 1.0 이하입니다. 같은 기준의 권장사항에는 발코니 확장을 하는 공동주택에 로이 복층창이나 삼중창 이상의 단열성능을 갖는 창을 설치하라고 적혀 있습니다.

사용검사가 남아 있기 때문입니다. 순서대로 보겠습니다. 아파트 확장은 공동주택관리법의 행위허가 대상이고, 항목명은 비내력벽 철거입니다. 해당 동 입주자 등 절반 이상의 동의서, 철거할 벽이 비내력벽임을 보이는 도면과 사진, 건축사가 날인한 변경 전후 도면, 대피공간과 방화판 도면을 갖춰 관할 구청에 신청하고, 행위허가증명서를 받은 뒤 공사를 시작합니다. 공사가 끝나면 입주자가 사용검사신청서에 시공자의 공사확인서 등을 첨부해 관할 구청에 제출하고, 구청이 허가받은 내용대로 시공됐는지 검토한 뒤 확인해주면 그 결과가 건축물대장에 반영됩니다. 방화문과 방화판, 감지기가 도면대로 들어갔는지가 이때 확인되니, 시공 단계에서 준비물이 빠지면 사용검사에서 보완 요구를 받게 됩니다. 도면과 서류는 건축사와 대행업체의 영역이라 인테리어 회사가 직접 하는 일은 아니지만, 이 순서를 아는 것과 모르는 것은 추후 공사 진행에서 큰 차이를 만듭니다.

허가만 받고 사용검사를 받지 않는 집이 많습니다. 방화문과 방화판이 미관을 해친다는 이유로 서류에만 그려 넣고 실제로는 갖추지 않는 경우인데, 법이 보는 공사의 완료 시점은 허가가 아니라 사용검사입니다. 허가받은 대로 대피공간과 방화판이 실제로 있는지 구청이 확인하는 유일한 단계라서, 이를 건너뛰면 허가는 껍데기만 남고 안전장치 없는 확장이 됩니다. 사용검사를 받지 않은 것은 무허가 확장과 같은 벌칙 조항의 대상이고, 건축물대장에도 반영되지 않아 매매나 화재 때 서류상 미완료 공사가 남아 있는 집이 됩니다.

허가 없이 확장하면 공동주택관리법에 따라 공사 중지와 원상복구 명령의 대상이 되고, 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 이미 확장된 집을 산 경우 그 확장이 허가를 거친 것인지는 건축물대장으로 확인할 수 있고, 허가 이력이 없다면 공사나 매매 전에 관할 구청에서 처리 방법을 확인해보세요.

법이 요구하는 것은 여기까지입니다. 확장부의 단열과 창호, 세 면이 동시에 바깥과 만나는 공간을 어떻게 시공하는지는 다음 노트에서 따로 다루겠습니다.

옛날에 확장된 집을 샀는데 불법인가요?

건축물대장을 떼어 행위허가 이력이 있는지 확인해보세요. 이력이 있으면 합법입니다. 이력이 없다면 허가 없이 확장된 것일 수 있습니다. 정리하는 길은 셋인데, 지금 상태에서 대피공간과 방화판 같은 요건을 갖춘 뒤 사후에 행위허가와 사용검사를 받는 것, 요건을 못 갖추면 원상복구하는 것, 정부가 한시적으로 여는 양성화 특례를 이용하는 것입니다. 어느 길이 되는지는 구청 판단이라 관할 구청 확인이 먼저입니다. 적발되면 원상복구 명령과 함께 시정할 때까지 이행강제금이 반복 부과되거나 형사고발될 수 있고, 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 대출과 전세보증, 매매에 제약이 생깁니다. 민원이 없으면 적발되지 않는 경우가 많지만 문제는 거래 시점에 한꺼번에 터지므로, 매수 전에 매도인에게 정리를 요구하거나 그 비용을 가격에 반영하는 것이 실무입니다.

대피공간에 물건을 두면 안 되나요?

고시가 대피공간을 보일러실이나 창고 등 대피에 장애가 되는 공간으로 쓰지 못하게 정하고 있습니다. 불이 났을 때 그 공간에서 구조를 기다려야 하기 때문입니다. 에어컨 실외기만 불연재료로 구획하는 조건으로 허용됩니다.

스프링클러 살수범위는 어떻게 확인하나요?

먼저 발코니 천장에 스프링클러 헤드가 있는지 확인해보세요. 살수범위는 발코니의 모든 지점이 가장 가까운 헤드로부터 기준 거리 안에 있어야 인정되고, 일부만 들어오는 것은 범위 밖으로 봅니다. 거실 헤드만으로는 발코니 끝까지 닿지 않는 경우가 대부분이라, 발코니에 헤드가 없으면 방화판과 감지기가 필요하다고 보면 됩니다. 최종 판단은 준공도면의 헤드 위치로 합니다.

주방 발코니를 대피공간으로 남겨도 되나요?

보일러가 있으면 안 됩니다. 고시가 대피공간을 보일러실로 쓰지 못하게 하고 있어서, 보일러가 놓인 발코니는 대피공간 후보에서 빠집니다. 에어컨 실외기는 있어도 됩니다. 불연재료로 구획하고 그 면적을 대피공간 면적에서 빼는 조건입니다.